主题：某局拟与其他单位合作开发，委托评估房屋和土地，土地为国有划拨

土地，位于商业区，属一级地段，仅有土地证，房屋无房产证，请教如何评估？

不是如何评估的问题。是该合作是否合法的问题。
房子没有证就去补办，但是“某局”。行政事业单位能进行这样的项目吗？小心呀！

回复 沙发 ddxy 的帖子

感谢提醒，合作开发只是最终目的，评估目的是：了解房屋和土地的现时可补偿价值或核实资产价值

这样说就复杂了。
首先刨除房屋不考虑，认为土地是空地。
如果目前土地使用权为商业用地，直接按照商业用地评估，得到土地价格（A）
如果不是商业用地，应按照目前的土地用途评估，得到土地价格（B）
（A）和（B）的差异我个人认为属土地增值收益。理论上归国家，当然也要看当地如何执行。
将（A）与（B）均视为“现状地价”（K）
要看未开开发时房子如何处理：
留着房子继续用，目前不动产价值为：（K）－房屋办证成本
拆房后开发，目前现有权利人可获得的最低不动产价值补偿为：（K）－拆房费用
现有权利人可获得的最高不动产价值补偿为：该按照该宗地所处地段的平均容积率，按照商业用途测算，根据单位建筑面积的商业物业平均租金和出租成本，根据土地剩余土地使用权年限－拆迁及新建商业物业所需年限衡量的折现期，采用收益法折现得到的价格，在该价格基础上减去新建商业物业所需支付的成本（现值）再减去拆除现有物业的拆房费用。
最后的结果大致应当是这种前提下现有权利人可获得的最高不动产价值补偿。

如果是合作，建议以最高补偿和最低补偿的平均值做为合作代价。
以上设计商业开发建设的，未考虑土地变性时可能发生的剩余使用年限变化因素。如果考虑进去，以上述的思路去考虑就可以了。

建议该项目以价值咨询意见书的形式出具报告，可以考虑是否可以在价值咨询意见书中按照不同的处理方案、不同的假设前提呈现多个参考价值。供合作双方参考。

须有土地评估资质的评估公司才能受理委托

否则，出具的土地评估报告无效。