主题：国有企业房地产评估，其中的划拨土地必须要土地估价师出报告吗？

有没有相关文件规定强制要求的？如果强制要求，能不能由资产评估机构的土地估价师出具说明？

国资管理中没有明确划拨地必须有谁来评估

但土地相关管理文件中有规定。实践中划拨地有具有土地估价资格的评估机构评估也已经形成了惯例，已经施行的《企业国有资产评估报告指南》就“固化”了或肯定了这一做法，也就是说可以引用土地估价机构的报告。在国资委相关领导的讲课中也提到了划拨地一般由土地估价机构评估并按程序完成相关备案手续后有资产评估机构引用。
但如果评估目的是股权转让，不是为了上市、改制或房地产转让等，不涉及土地性质的变化，划拨地的评估仅是资产基础法中企业各种生产要素之一而已，因此没必要由土地估价机构来评。如果采用市场法或收益法评估企业价值，则无须对企业房地产单独进行评估。
如果评估目的是为了转让该房地产，对不起，就请具有土地估价资格的评估机构来评吧，否则该房地产在过户的时候会有麻烦。
由资产评估机构的土地估价师写个说明显然不符合资产评估或土地估价的相关规定。该资产评估机构没有土地估价资格，该土地估价师可能就是挂靠的。该资产评估机构具有土地估价资格，那就有该资产评估机构直接出具土地估价报告，并由土地估价师签字就可以了。资产评估师或土地估价师个人是无权出具报告的。

如需要国土资源部门进行土地处置的，国土资源部门只认土地估价机构的报告。

国有企业房地产评估，其中的划拨土地必须要土地估价师出报告吗？
这要看估价是什么目的了，如涉及到土地资产处置，如转让、改制、租赁等行为，应当要具有相应土地估价资格的机构进行地价评估；如不涉及到国家利益，不需要国家有关部门审核备案的，这个就不一定要求必须什么资格的评估师来做了。

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》："第九条　处置的土地使用权，应当具备下列条件：
　　土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。
　　土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。"

国土资源部关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知：“（二）规范企业改革中的土地价格评估工作。国有企业改革涉及的土地使用权应当进行地价评估，改制为上市公司的，必须选择具有A级土地评估资质的机构进行地价评估。土地评估机构要严格遵循国家法律法规，按照国家规定的技术标准，根据企业类型、处置方式及权利状况，科学选择评估方法和相关参数，合理确定估价结果，并出具规范的土地估价报告。”

另外企业改制对划拨土地使用权评估有特殊规定
国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知：
“一、备案报告应具有规划土地使用权价格
    国土资发〔2001〕44号文件明确规定：企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。因此，划拨土地使用权价格是科学计算改制企业土地资产转增国家资本金或国家股本金、明确企业的国有划拨土地权益等不可缺少的参数。为严格落实国土资发〔2001〕44号文，进一步规范土地估价报告备案制度，自本通知下发之日起，企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格，只上报一种评估价格的，不再受理，不予备案。
    二、严格按《城镇土地估价规程》规范备案报告
    备案土地估价报告应严格依照《城镇土地估价规程》（GB/T18508---2001）和国土资厅发〔2001〕42号文件要求，做到内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。出让或划拨土地使用权价格评估，评估结果至少需要采用两种估价方法综合确定。
    三、科学测算确定土地增值收益率
    各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师协会或有关研究机构，收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料，综合地区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并公布当地土地增值收益率。未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在土地估价报告中使用。

[ 本帖最后由 jssxhswwj 于 2009-7-8 17:24 编辑 ]

楼上言之有理,有根有据!