主题：请教各位大师，产权有瑕疵的国有房屋评估应如何处理

评估对象为一国有企业所有的房产（商品房），已办理个人房产证，但未办理土地证（委托方称未办理权证系农村户口原因，经我们核实，同一单元其他住户已办理土地证），评估目的为转让，拟按市场比较法评估，遇到的问题是：评估值中应不应该考虑未办理土地证的因素。
一方面，我们以前的惯例是按完全产权评估，同时对产权瑕疵做特别事项披露，另一方面，不动产准则第二十五条要求：“注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。”相当于要在评估值中反映权益状况修正，迷糊了，请各位大师前辈指教。

建议

从楼主的叙述来看，该房产的权属瑕疵比较大，房屋所有权证载所有者非资产占有方，房产所占用土地的使用权未办证。
首先要弄清楚是什么原因没有办理土地使用证，可以去当地土地管理部门了解情况，然后分情况处理：1）未缴纳相关费用，缴清费用后即可办理；2）不能办证；
对于第一种情况，可以用房地合一的方法评估房地产的价值，然后扣减办理土地证过程中需要缴纳的费用；
对于第二种情况，评估值只包含房屋的价值，可以用重置成本法评估，也可以用房地合一的方法评估，然后扣减应分摊的土地使用权价值。同时在报告中披露土地使用权的瑕疵事项，评估结论中未包含土地使用权价值，提请报告使用者注意。
但还要披露房屋所有权人非资产占有方，本次评估未考虑该瑕疵事项对评估结论的影响。

户口的存在不影响转让过户，个人感觉委托方的说法仅是一种托词

应该存在更深层次的原因。

lz针对这种情况，评估结果很难予以量化，建议披露。