主题：关于改制评估中国有划拨土地上的商业用房的评估

请教关于改制评估中国有划拨土地上的商业用房的评估，因为国有划拨土地在改制评估中只能由土地估价所评，我们评估师只能评地面房产，如果单纯按成本法价值要远低于市场价值，市场法与收益法又是房地合一价值，有没有可能先用市场法或收益法评估后减去土地估价所评估的土地价值的到房产价值，不知这种方法是否可行，请各位朋友指正，如有好的经验请赐教，不胜感激

这个思路不错。

划拨土地估价，一般土地估价所也是按出让地进行评估的，这样的话，你用市场法得到的房地合一价，直接减去土地估价，得出的结果可能就不是很准确。
我们一般是按成本法，并通过一定的系数调整进行评估。

我这里国资委要求必须是市价减土地价，否则通不过。

如此操作，实际上是利用了土地所的评估报告（利用专家工作），应

在报告内说明并适当关注其土地评估值的合理性。

思路可以,但应注意土地所评估的土地是划拔还是出让,同时要合理分析土地所评估价的合理性并在报告中说明.

实际操作上是可以的。

个人以为，理论上是不大站得住脚的。

土地的特殊性决定了房地产的增值主要是由土地增值构成的，但究竟具体贡献多少，是不可能求出来的，就是不能边际的。所以才有评估理论上的房地合一评估（甚至什么假设开发法都是利用了合一的理论再倒求土地的价值，而不是决定房屋的价值）。

极端一些，如果扣除土地的价值作为房屋的价值，甚至可以出来负数的。尽管这个负数可能是有道理的，但一般不该把土地分家的。

即使各方要求如此的操作，那么应该交代的是房地合一的价值是多少（也要交代土地设定权属情况），这个才是CPV自己的作为。而所谓“利用了土地估价师的工作”，有时是自欺欺人的。土地估价师有时候出具的报告根本无法让CPV信服，甚至是站不住脚的，如果利用这样的报告，其后患是无穷的。

这里有土地估价师和CPV配合问题，共同探讨解决。

如果不能形成一致的话，应该有CPV自己的声音。受托整体评估的是CPV，决定是否利用土地估价报告的也是CPV。

所以我建议在特别事项里揭示房地合一的价值。而具体的土地用途，应该在CPV进入现场前就该知道，改制方案里应该明确。否则CPV要设定产权，并明示是在这些假设前提下的房地合一价值，并注明是否包含出让金等。

另外如果评估范围里有土地，那么交代一下土地估价师的报告，CPV是否予以了利用。

更多的时候是争取委托评估范围里不包括土地。这样可以因为资产缺少完整性而不去收益法验证。结果由委托方自己加和计算，反正他们自己也要加加减减的，多个土地报告，没有多大的核算量。对于土地取得方式尚未确定的项目，这样作会给自己以自由，一旦土地用途和取得方式改了，不会因此改很多的数据。也许只要把最后的设定产权方式改一下就行了。至于土地所改报告的事情，就和CPV无关了。

个人乱弹，：）