主题：房地产企业3年租金一次性返还收入确认

陈版，想请教个问题，现在商业性经营房地产企业为促进销售(该房地产企业的商业模式为物业出售给业主，然后由房地产企业下面的商业运营公司统一与业主签订委托经营合同由房地产企业的商业运营公司统一经营出售的物业，合同约定每年固定回报为售价的6.5%，以后租金超过固定回报部分实行分成)，由于房地产调控，现在房地产企业约定物业出售后房地产企业采取3年租金一次返还的模式销售，比如单方售价15000，提前将3年固定回报租金一次性返还，这样实际单方价格为12075，这样既可以降低土增税，又可以促进销售。现在的疑惑是业主提前收回3年的固定租金后，房地产企业的商业运营公司能否在之后3年作为收入入账。谢谢

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我觉得这像是一个售后租回行为。

关键是看着三年的租金怎么算吧，发票是按照全额开，还是按照12075开？

如果是全额，那这个租金就算是未来三年租金的预付款。
如果是净额，那就是未来三年是免租期。

总之得看看具体合同是怎么签订的吧。

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补充一下：

按你说的，出售和运营是两个不同的公司，如果三年租金是销售公司给的，那只能算是打折促销了吧。同时业主免除运营公司三年的租金。

如果是运营公司给的，那销售只能全额开发票，运营这边算做预付租金处理。

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如楼上网友所述，应当进一步分析合同的具体条款，同时应关注销售公司和运营公司两者之间的关系。
该种交易安排下的售后回租有可能导致构成一项融资租赁。例如，当统一经营的期限很长（占到房屋使用寿命的绝大部分或全部），并且每年都约定了6.5%的保底收益率时。如果构成融资租赁，则鉴于保证固定回报的责任在运营公司，销售公司仍可确认销售收入和利润，运营公司应按照未来应付保底租金的现值确认为一项融资租入的固定资产或者投资性房地产。分成租金属于或有租金，在实际发生时计入损益。在销售公司编制合并报表时，将其予以抵销，还原为一项构成融资租赁的售后回租交易。

从你说的情况看，这种安排有降低土地增值税的目的。则是否说明销售公司开给购买者的发票就是直接按照12075开具？对于“让利”导致销售公司收入和利润的减少，运营公司是否不再向销售公司补偿？如果是，则表明销售公司和运营公司之间可能存在一项权益性交易。即双方的帐务处理应是（假设售后回租构成经营租赁）：

销售公司：
借：银行存款／应收帐款等    12075
借：长期股权投资——运营公司 2925
    贷：营业收入  15000

运营公司：
借：长期待摊费用——预付租金 2925
    贷：资本公积  2925
后续3年内摊销该项长期待摊费用，计入运营公司的营业成本。

陈版，上述房地产公司销售公司就是由房地产开发公司销售，运营公司是与开发公司为同一层次的子公司，由于开发公司销售直接在销售款中抵减预付3年租金，开发公司发票也是按照抵减预付租金后的金额开具。该房地产开发公司经营模式与万达类似，由开发公司开发物业销售给业主，然后由运营公司统一招商运营，所以业主的物业实质是由运营公司实质控制，业主根据与运营公司签订合同约定保底租金，增值租金按约定分成。所以在3年租金一次返还的情况下，开发公司相当于替运营公司提前支付租金给业主，而运营公司在3年后收到租金可以无需支付给业主，这种情况下运营公司收到的租金是否可以作为运营公司收入，

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我理解这不是运营公司“收到的租金”，而是头3年内少支付的租金？理论上说，由于这一交易安排导致运营公司在租赁期内实际支付给购房者的租金少于市场公允价值，其原因是有关联方承担了这部分租金，因此应当视作开发公司与运营公司之间的一项权益性交易。即如我上面回复中所述，运营公司应确认为一项资本公积，并在3年内摊销确认费用，使得3年内确认的费用与市场公允条件下的费用确认金额一致，即一方面确认资本公积，另一方面在3年内确认为营业成本。

陈版，我把以上的运营模式的具体流程说下，你看看是否还是像你说的上述处理。A是房地产开发公司，B是商业运营公司，C是业主，D是承租的商户，A开发的物业销售给业主C，然后B商业运营公司与业主C统一签订委托租赁管理合同，B在合同约定按照销售额6.5%保底租金给C，以后增值租金B和C实行分成，为了提高销售量增加，A按照3年的保底租金一次返还的金额给予C折扣销售，开具的发票金额是折扣后的金额，因此在这样的情况下业主C实际委托B商业运营公司统一代理经营业主C的物业，提高整体的商业物业收益层次，B和A都是同一母公司控制下的一级子公司。按照陈版所述，B将A替他承担的一次性支付租金按照权益性交易计入资本公司，但是B会向商户D收取的租金，这部分租金是无需支付给业主C(因为A在销售时已提前返还给业主），也不用支付给A，是否可以作为B的收入，考虑上述情况后，按照可否按照你的描述操作。

B向D收的租金作为其收入确认没有问题，同时应确认向业主支付的租金做为成本，但是因为前三年向业主支付的租金已经由销售公司代为承担，因此，需要按权益性交易确认长期待摊费用并摊销。