主题：劳务报酬计算个税时能否扣除实际缴纳的营业税及附加、水利基金

计算个税时能否扣除实际缴纳的营业税及附加、水利基金，如扣，法律依据？

目前 有具体文件的好像只有保险行业非雇员所得可以扣除营业税金及附加

某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析

作者：财政部财政科学研究所博士后 肖太寿

    （1）项目情况介绍

     某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。营业税金及附加2148476.93元。请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？

    （2）土地增值税计算分析

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。现将两种计算方法分别阐述如下。

   方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。

    已售商铺和住宅分配的土地成本和开发成本：按照已售面积与可售面积的比例进行分配。已售面积与可售面积的比例为：

  （945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68%

   已售商铺和住宅分配的土地成本：

   6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

   已售商铺和住宅分配的开发成本：

   45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

   扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

    增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

    增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，适用30%的税率。

    由于增值率超过20％，不能享受普通住宅免土地增值税的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套设施费用是刚性，增加可能性小或根本不可能增加，建议增加绿化费用和开发间接费用，使成本增加。假设增加绿化费用为A元，则一期项目的开发成本为45080755.45+A，分析如下：

    已售商铺和住宅分配的开发成本为：

   （45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A (元)= (17888043.76+0.4A)元。

    扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

    增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

    增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％时，即A≥7263350.33元，低于50%，适用30%的税率。本项目的普通住宅可以享受免土地增值税的待遇。

   假设本一期项目再增加绿化费用7263350.33元，则由于增值率未超过20％，因此16172.2平方米普通标准住宅免土地增值税。

    商铺应纳的土地增值税＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A) ×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入计算)=136397（元）。

    方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

     普通标准住宅扣除项目:

     2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5%

＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5%

=2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A) ×30%+1767305.42

=19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42

=26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入计算)

=30499278.03（元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

    普通标准住宅增值额＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

    普通标准住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不缴纳土地增值税。

    商铺扣除项目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5%

=2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5%

=142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5%

=1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505

=1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入计算)

=2053402.72(元)。

    商铺增值额＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

    商铺增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，适用60%的税率。

    商铺应纳土地增值税＝4876988.28×60%－2053402.72×35%

    ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

    由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为136397元，按第二种方法应纳土地增值税为2207502.02元。

到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省2071105.02元土地增值税（2207502.02元-136397元），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。

   （3）基本判断

    通过以上计算分析,可以作出如下基本判断：

    第一，本案例第一期项目要享受普通住宅的土地增值税优惠政策，还得增加开发成本7263350.33元。而开发成本中包括五项：土地征用与拆迁补偿费用、前期工程费用、建安成本、基础设施费和公共配套设施费以及开发间接费用。在这五项成本中，只能在建安成本和开发间接费用这两项成本中增加成本，当然，贵公司提供的有关费用，特别是在“前期工程费用，基础设施费和公共配套设施费”的数据上可能存在不准确性，有增加的可能，但无论如何，当务之急是需要对一期项目要增加7263350.33元，如何增加呢？

    第二，关于如何增加7263350.33元费用的问题，我建议以下方法供参考：

    首先，可以考虑增加本期项目中的绿化费用7263350.33，由于本一期项目的土地面积是15516.68平方米（容积率为2.78），总建筑面积为43136.36平方米，如果要增加开发成本，可以每平方建筑面积增加开发成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加绿化费用400万元，在此基础上考虑今后未售出部分的上铺和住宅的价格进行调低，调到多少合适呢？测试如下：

    假设未售的上铺和住宅的总收入为B元，由于该住宅楼项目总成本如下：土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738262.08元和新增加绿化费用4000000元) 49080755.45元，49080755.45其他费用按比例扣除，营业税金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已经实现的商铺和住宅的销售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。则计算如下：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

    增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。为了计算方便，假设(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。计算可得：

     0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,则

    0.934B=50280948.3036

    B=53833991.8(元)。

   即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假设未来对未售的住宅和商铺的单价分别为C元，D元）。

    可以考虑商铺的单价定为4800元/平方，则20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.

则C=1346元/平方。

    第三，在计算联体住宅的土地增值税时，务必选择方案一的计算方法，可以使房地产企业节约一笔巨大的土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于个人提供非有形商品推销、代理等服务取得收入征收营业税和个人所得税有关问题的通知》（财税字[1997]103号）规定，对非本企业雇员为企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得佣金、奖励和劳务费等名目的收入，无论该收入采用何种计取方法和支付方式，均应计入个人从事服务业应税劳务的营业税，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他有关法规计算征收营业税；上述收入除已缴纳的营业税税款后，应计入个人的劳务报酬所得，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和其他有关法规计算征收个人所得税。
　　根据《国家税务总局关于保险营销员取得佣金收入征免个人所得税问题的通知》（国税函[2006]454号）规定：保险营销员的佣金由展业成本和劳务报酬构成。按照税法规定，对佣金中的展业成本，不征收个人所得税；对劳务报酬部分，扣除世界缴纳的营业税金及附加后，依照税法有关规定计算征收个人所得税。
　　根据上述规定来看，应该是允许扣除实际缴纳的营业税金及附加后的劳务报酬所得才是劳务报酬的应纳税所得额。

国家税务总局规定可以扣除营业税金的项目
1、财产租赁中的营业税金可扣除，
2、劳务报酬中的保险代理取得的劳务报酬可扣除营业税金
其它一律不能扣除，
因为劳务报酬减除费用标准中，已扣除相关费用。

本帖最后由 zico9999 于 2012-6-27 10:27 编辑

营业税是否可以扣除问题

　　根据《财政部、国家税务总局关于个人提供非有形商品推销、代理等服务取得收入征收营业税和个人所得税有关问题的通知》（财税字[1997]103号）第二条对非雇员的税务处理规定：“非本企业雇员为企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金、奖励和劳务费等名目的收入，无论该收入采用何种计取方法和支付方式，均应计入个人从事服务业应税劳务的营业额，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他有关规定计算征收营业税；上述收入扣除已缴纳的营业税税款后，应计入个人的劳务报酬所得。按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和其他有关规定计算征收个人所得税。”
另外对保险行为也有过类似的规定：《国家税务总局关于保险营销员取得佣金收入征免个为所得税问题的递知》（国税函[2006]454号）规定：“根据保监会《关于明确保险营销员佣金构成的通知》（保监发[2006]48号）的规定，保险营销员的佣金由展业成本和劳务报酬构成。按照税法规定，对佣金中的展业成本，不征收个人所得税；对劳务报酬部分，扣除实际缴纳的营业税金及附加后，依照税法有关规定计算征收个人所得税。”

　　结合上述两个文件规定，劳务报酬所得在计算个人所得税时，对个人提供非有形商品推销、代理等服务取得收入以及保险营销员取得佣金收入可以扣除营业税费，但对其他形式取得的劳务报酬所得能否参照执行，目前还没有统一明确的规定，有待国家税务部门进一步明确。
      上海的答复：根据《中华人民共和国个人所得税法》及《实施条例》规定：劳务报酬所得，按照收入额减除20%的费用扣除。也就是说，营业税已经包括在20%的费用扣除中了。出去20%的费用扣除之外，不能再有任何扣除。

1、为了节省土地增值税220万元，而增加726万元的成本，是否能算做是一个成功的筹划？2、要增加726万元的成本，占原来总开发成本4508万元的16%，实务中可操作性有多高？

如果园林公司是自家的应该能好一些。

思路很好，谢谢！

能按第一次方法计算？我们这要求分开计算的啊，只能用第二种啊

北京只能选择第二种，所以。。。。。

这也算成功案例,?收入降低,成本增加,不要钱啊