主题：[讨论]议议维修基金

 [讨论]议议维修基金
国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知
国税发[2004]69号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
关于有关单位代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，现明确如下：
住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
国家税务总局
二○○四年六月七日

－－个人以为这个文件存在不少问题：
1、时效性未明确，退税、补征规定缺乏，生效时间缺乏。
2、未注意到当前维修基金的收缴现实。按规定，基金应是房产销售时销售方依法向购房收取的，属价外费用范畴，公有房产出售还存在计提解缴的问题。但是，现实中，不少房地产企业将此代收费用包含至房价内，而列支则是通过成本走。对于这种情况，根据这一新文件的规定，应将房价中包含的基金进行剥离，即：存在退税的现实。
3、对于售房时未明确基金的收缴问题，事后房地产补缴基金，根据相关法规，房地产企业拥有向购房者收缴的权利，因此，对于存在事后补缴基金的房地产企业又存在两种可能，一为保留收缴的权利，即：支付款项应作往来款；一为声明放弃收缴的权利，这又存在两种形式，一为非公益性捐赠支出，一为折扣支出，而作为折扣支出又存在两种可能，一为发票上注明，一为事后支付的折扣。进而，在营业税及所得税的处理方面存在太多的变数。

就上述分析，总局对此规定应作进一步明确，同时也对折扣的处理政策进行完善，不要老是出台个案的折扣处理规定，统一的政策规定应该修正了。：）

 
我们这里住房专项维修基金一般在交房时，由物业管理单位收取，交给政府房屋管理部门保管。符合总局文件的情况。

 
我们这里的情况也是如此

 
看来是俺说的特殊了。：）

那请各位就本人的假如情况议议？

 
我们这里也是千斑竹说的那样。故对本通知无异议。

 
其实维修基金的收取是政府的强制性要求，业主按房价的2%上交房地产公司，由房地产公司在办理房产证时上交房地产局，属于专款专用，总局的文件我看还是符合实际情况的，另外，房地产公司代有线电视、自来水公司、煤气公司等等额收取的开户费、电表费等也可以从应税收入中剔除，为以后增值税的改革打基础。

 
楼上的兄弟对价外费用的理解有偏差了。

价外费用的产生是为了堵塞流转税税基漏洞，避免以各种往来款等侵蚀税基。税总对于维修基金的定性，是考虑该基金的特殊性，其实质为代管资金，资金的所有权人并未发生转移，因此，确定为免征，这并不表示对代收代付等价外费用征税的口径松动。增值税也有价外费用的规定。

而关于有线电视等完全是房地产公司的开发成本，如单独收取，其行为属分解收入的行为。

 
规定制定并没有考虑全面，用意是好的，所以就有更多的新规定新细则。

 
房地产开发公司销售商品房时，代当地政府及有关部门收取的资金，如代收的市政费、代收的邮政通讯配套费等，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。（当然总局明确的免税基金除外）－－总局对此已明确过，所以不同意6楼额外剔除收入说法。

 
同意