主题：林业企业购买的林业部门使用世界银行贷款建造的松树林地，一揽子作价，如何确认林地成本和林木成本?

设公司按500万元购置了2000亩松树林地使用权及其上全部林木所有权，该林地使用权年限38年，其上种植有松树，亩均60株，勘察报告显示林地密度每亩60株，平均胸径18公分，树龄10年，刚刚开始采割松脂。

请教：
1、该项林地资产评估选择什么方法？

2、500万元价款中如何分解松林生物资产价值和林地使用权价值。

3、森林资产评估技术规范，好多评估师实际并没有遵照执行，当前林权改革中这块评估业务是否会获得长足发展。

容我先看看，想想，兔子老弟如果有相关的资料请先提供哦

关于林地及林木评估方法的一点看法

                                                         [#0080ff]关于林地及林木评估方法的一点看法[/#]
    [#0080ff]案例及问题：[/#]
[#0080ff]   林业企业购买的林业部门使用世界银行贷款建造的松树林地，一揽子作价，如何确认林地成本和林木成本?
设公司按500万元购置了2000亩松树林地使用权及其上全部林木所有权，该林地使用权年限38年，其上种植有松树，亩均60株，勘察报告显示林地密度每亩60株，平均胸径18公分，树龄10年，刚刚开始采割松脂。
请教：
    1、该项林地资产评估选择什么方法？
[/#]    收益法：即通过预测有限年期内松树林所产生的采割松脂等收益以及松林成材时的出售收益之总收益，按照分段有限年期进行折现得出评估值。当然，这里需要说明的是，有关方法选择的原因也是要作明确说明的。
    （1）收益额测算问题：包括两个部分：松树林系经济林，其收益大致包括两个方面，其一是松脂等采摘的收益，其二是成长期末松材的处置收益。具体地在测算时也许需要考虑以下四个方面：
    一是松树林既是经济林，成长期内的采割松脂会有收益。我觉得收益年限的确定需要考察其收获松脂的期间及松脂的价格趋势分析，这些需要采访一些森林方面的专业人士；
    二是考虑损失因素，即松树林很可能会受到的自然灾害而发生死掉的可能性，我觉得可以考虑采用概率方法和比例法确定；
    三是，某些松树林又是成材林，可以考虑在作正常期内假设的情况下考虑对于松树林的更新，即在更新处置时点上的木材处置收益，也就是预测期间需要根据情况分为几个阶段（38年）；
    四是，运用替代原则考虑相关林地上种植经济林的替代性，即：在进行收益分析假设或考察描述时，说明相关林地是否可以套种其他经济林或作物，现有的松树林是否理论的密度布置，是否需要增加投入，以及假如其他经济林收益更为大的情况下，重新种殖相关经济林和移植处置现有林木材的收益（扣除成本）。在这类需要注意的是：需要调查一下，那个相关林地到底适合种植什么，需要用特定的对象来比较，有关依据我们需要到当地林业或农业、气象部门来查询并形成可资查询验证的底稿。
    （2）收益期问题：如前所说，我估计需要划分为不同阶段，即：分段，有限年期分段。比如现有林木当前是处于开始采割松脂期，那么，这个正常采割期为多少需要根据现有资料确定，我想，必然有一个临界点的，也就是说，到某个特定时间内，其松脂的采摘量下降了，往往就是需要更新的时间了，即；开始采割期至采割量大幅下降的年月就是一个预测期，当然，还有一个比较式的参数选择，那就是在正常采割期与林木老化或最佳出售林木时期的的期间进行比较，安装“属高（长）”原则确定。
    （3）折现率问题：我想，也许可以考虑两个方面的因素，一是，无风险报酬率也许可以取五年期国债利率，而风险报酬率需要考虑进行风险分析法来测试，具体操作中，评估底稿及评估说明中需要编制诸如敏感系数分析等图表来说明。
[#0080ff]   2、500万元价款中如何分解松林生物资产价值和林地使用权价值。
[/#]    我感觉，最好是不再分解生物资产和林地使用权。
    首先，由于评估目的可能就是为了转让作价值参考，而就委估对象当前的状况来说本身也是合一的价值，他们是一个整体，如果一定要分离，可能会有很多不合理的假设条件。
    其次，在前面的收益法中，我们已经考虑过了林地与其上林木替代性的因素，所以除非特殊要求，否则一般可以不再考虑分离两种的价款。
    第三，如果一定要求（特殊要求吧）分开确定评估值，那么，也可以先采用上述收益法评估，然后再考虑“处置”（这里的处置指的往往是清算意味）其地上林木的价值。比如，这块林地购买方很可能要作其他种植用途（不是转换为工业用地哦），因此，他们很可能拔掉上面的松树，而种植其他作物或经济林，此时，“拔掉”当前的松树林的可能性很大，这个时候我们可以作一个假设――拟处置当前地上林木――但值得注意的是：这里是需要取得相关经济行为依据、协议或其他相关承诺等资料作为底稿，并且需要在评估中明确说明。否则的话，人为的作这样的假设，往往有“不合理假设”之嫌。千万不宜弄个“多情应笑我，早生华发”啦，啊哈！
   [#0080ff] 3、森林资产评估技术规范，好多评估师实际并没有遵照执行，当前林权改革中这块评估业务是否会获得长足发展。
[/#]    唔，还是我们水落想的远嘛，我想，其实这块很可能成为评估业务的一个重要方面啊，为今之计，第一，世界上怕就怕认真二字嘛，你的热情，好像一把火，燃烧着整个的沙漠……。第二，评估是一个范围很广泛的领域，当前来说，定位和技术是两个非常密切联系的关联问题。有位才能有发展，即使不是现在，但未来很可能有很合适的定位的，今天晚上，我在与2gl20e和兔子聊天时还在说一个问题，会计，很可能是岗位或业务数量最为广泛的，但其模式很可能是：“1＋1＋1＋1＋……”，而资产评估则是：“1＋n”模式，这个n嘛，可能就是一个“包裹”啊，比如财务报告目的的评估，n，往往很可能会涉及到很广的面，再如企业价值评估，n，不仅只是股权评估，而且很可能包括很多企业经营战略的选择、价值创造的措施的实施，等等。
    以上是我的一些思考，草草的很，仅供参考。也欢迎朋友们拍砖啦。
                                                                                汪伦
                                                                        2008年3月10日

谢谢汪老师，关于第二点，我是这么想的：

林地收购当时入账可以不区分林地使用权价值和林木资产价值，合并入账，但现在假设已具备砍伐条件，根据批复的砍伐证，对其中三分之一部分皆伐，皆伐后，林地上可以继续种植（林地使用权年限长于松木成熟年限）。

问题来了：林地使用权和林木资产合并一起，在割脂期间如何折旧或摊销？ 皆伐时相应林木资产价值如何撇账，计入木材成本。

所以，我觉得还是要要有一个分别核算的要求。林地使用权摊销年限与林木资产折旧、最终林木资产撇账转入木材成本与林地使用权仍可保留未摊销价值都产生这样的要求。

其实，这就回到评估价值如何为会计核算采用的问题，变成会计问题了。

我刚作了一个林地林木资源评估，用途不一样，现在有专门的森林资源评估培训课程。汪老师分析得很有道理

哈哈，的确又回到会计问题上了，这个也是我目前一直在想的问题

我得好好学学财务报告目的的评估。

深受启发啊。

汪老师，林业资源评估过程中我觉得应该还要注意林木蓄积量的计算方式的特殊性。

是呀，很希望您能够再说说，大家交流就可以达到“1＋1>2”的效果啦，谢谢！

意见

采用林木资产评估方法和林地使用权评估，地上物也要单独评估