主题：请教各位朋友国有企业以房产土地出资评估问题

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谢谢岳老师，我也觉得成本逼近法合适点。

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赞成这样的分析思路。我也跟着学到了

第二要考虑军方放弃该土地使用权后,在其他类似地区取得同样土地所需要的花费,也是一种替代性原则的体现
所以,成本逼近法是最合适的


谈谈对这一条的看法   政府征用的军产一般都是位于市中心或者近郊   征用后的用途主要是住宅和商业 一般政府在征用的时候都会给军方再提供一块土地 一般位于远郊（土地出让金很可能就不交了  征地补偿要出）   这个时候远郊的购地（补偿）标准要远远低于目前这块地的地价   按lg37v大大的意思  就是按在远郊的购地成本把这块很可能是黄金地段的地以转给政府    我觉得好像谁都不会这么干吧   这个时候就应该考虑级差地租了   

是不是应该按这块地以后的用途来评估呢  （平时不做土地  可能说的不对）

这样的拆迁补偿不普通！

以往的拆迁补偿都是ZF和开发商说了算，被拆迁人的话语权很少。这次不同了，政府是管不了军产的，也不可能用其他的手段拆迁军产。所以这样的拆迁补偿已经不是普通意义上的拆迁补偿了。
提两点建议，第一，补充向委托方（即军方）了解其真实想法。如果军方铁了心不走，不论你给多少钱都解决不了问题。因此，委托方的真实想法很关键。第二，补偿的方式。上面说了，这次的搬迁补偿不是普通意义上的搬迁补偿，仅仅对被拆迁人以市场价值进行补偿很可能无法达成一致。而且这个市场价值本身就是无价的。所以在了解委托方真实意图之后，更重要的是要了解委托方的定价依据，注意不是评估师的估价依据，而是委托方自己的定价依据！只有你了解了这些，这个项目才可能做得成功，否则，不论你满足哪一方，另外一方都是得罪不起的。第三，鉴于以上原因，建议你出评估咨询报告，而不是正式的评估报告。因为这个报告的结果本身就是委托方要价的手段，所以价格一定会高于市场价格的。但漫天要价就地还钱，这个报告只是一个要价，报告的结果可能与最终的成交价差距较大。这样的情况出正式的评估报告是没什么好处的。

回复 9楼 天意 的帖子

谢谢天意老师。

回复 9楼 天意 的帖子

非常赞同天意的看法，天意的意见可操作性很强。

俺也同意天意同学的看法
1、应该基于市场法的角度考虑问题
2、出咨询报告
3、了解委托方的真实意图

同意9楼

看到天意的答复，深刻体会到：评估不仅是一门科学，还是一门艺术。
充分的沟通以及明确了解当事人的意图，事半功倍。

这就是水平差距啊